2018年以来,各线城市推地节奏均有所加快,上半年全国土地购置面积累计增速达到7.2%,创下年内新高。但与此同时,土地流拍、撤牌量也随之增加,尤其是近日上海、苏州、杭州等重点城市土拍频频遇冷引起了大家的关注,优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况频频出现。

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  7月流拍、撤牌107幅地块

  数量创下年内新高

  就年内流拍情况来看,7月流拍、挂牌地块达到107幅,达到年内高点,流标率更是陡然上升至4%,创下年内新高。但是从成交角度来看,7月份土地成交建筑面积、成交总价依旧维持着10%的同比增幅,企业的拿地需求依旧有增无减。

  在成交规模扩容的情况下,流标率指标出现背离性的增高,尤其是热点城市地块出现流标,一方面说明地方政府确确实实加强了土地供给力度,尤其是热点城市供地不再只是小批量的“择优出让”,让每一块地都能以更“理想”的价格成交;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为审慎客观,对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。

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  一二线城市流拍“常态化”

  7月流标率达到15%

  结合流拍地块分布能级来看,7月份一二线城市含宅地块的流拍情况尤为严重,7月份流标率高达15%,土拍流标几近“常态化”。一二线城市土地流拍率的高企,主要原因在于土拍限制条件多且盈利空间小于三四线城市,在运营周期上也难以达到三四线的“高周转”速度,因此房企的拿地态度则会更加谨慎。

  一如广州从化区的2宗商住地块,由于土地使用年限不足50年,项目规划容积率过低、且周边同质竞争楼盘较多等不利因素,流拍次数多达5、6次,出让底价一降再降也未能打动开发商,7月份这2宗地块继续流拍。再如上海今年以来宅地多以租赁用地、安置房用地为主,难得出让的纯宅地都会成为开发商关注的对象,但7月份宝山纯宅地却在出让前被撤牌,出让终止。三如杭州余杭区良渚板块土地市场热度一度较高,22号纯宅地周边已有较多品牌开发商进驻,地块区位优势显著,但由于1.6万/平方米的起拍楼板价较高,较周边在售项目只有2000元的价差,最终还是无人参拍而终止出让。

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  热点城市流拍成因

  开发条件严苛+企业投资意愿变化

  近期流拍的地块中,不乏位于热点城市核心地段的地块,从自身条件来说这些地块都条件相对优越,应该是房企争相抢夺的对象,却由于无人竞拍而出让失败,主要原因在于地块起拍价不低的同时,还在配建、自持、限售等方面都有较严格的限制。

  苏州7月流拍的2宗地块分别位于相城区元和街道和新区狮山街道,这两个板块均为苏州较热门的宅地板块,主要由于地块出让条件中要求配建幼儿园等公建配套,运营建设成本不低。6月底流拍的北京朝阳区010号情况也较类似,该地块为商办性质,在起始价已经达到2.7万元/平方米的条件下,对土地有自持50%,自持期限20年的限制,加之目前一线城市对于商办类地块管控严格,商业运营难度较高,导致无人参与竞拍。

  此外还有一些地块,出让条件并未非常严苛,但受制于整体市场的调控,项目盈利的难度较大,最终也导致流拍。如广州花都区地块更是已经连续延期出让5次,仍然流拍,值得一提的是地块起始价已经达到15000元/平方米,而花都区7月份的商品房均价仅为11941元/平方米,出现典型的“面粉比面包贵”现象。

  不少低溢价成交地块也是如此,土拍开发条件严格,盈利预期不足使得地块热度显著下滑。在一二线城市7月成交的地块中,61%的地块溢价率不足1%,溢价率超过50%的地块只有16%。以上海市青浦区两幅宅地为例,两块地均以3.3万元/平方米楼板价底价成交,分别由招商和万科竞得,相比2年前中骏4.2万元./平方米获得的地块低了约四分之一。这两幅地块容积率不高,分别只有2.5和1.8,但是由于“最低限高+住宅高差不得超过较高建筑的1/3”条款的存在,导致项目无法做到“高低配”,并且地块周边的二手房均价仅为3万元,在上海价格调控机制的限制之下,未来盈利空间也极为有限。

  2018年房地产各项规模指标依旧趋好,开发投资、商品房成交面积、土地购置面积等持续同比增长。但在规模扩容的情况下,一二线城市却频频出现土地流拍和宅地的低溢价成交,归根结底还是因为企业投资意愿发生了变化。不论是在当下形势的分析、未来市场的判断上,还是从压力高企的资金面、现金流考虑,最大的买家都开始更加谨慎,流拍、低溢价率的出现是不足为奇的。

  考虑到各线城市供地节奏和调控政策的差异,当下一二线城市的土地流拍或许不会全面扩散到三四线城市,但对于核心城市周边的三四线城市而言,既然享受到了城市圈发展的利好,也应当理性预见“热源”降温后的市场波动。