截至4月10日,据Wind资讯统计数据显示,按照申银万国行业分类,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。

  不过,这63家上市房企的总资产总计为3.86万亿元,同比增长幅度达31%,与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是,根据Wind资讯统计数据计算,2017年,这63家上市房企的平均负债率为78.6%,去年则为76.7%,上升了1.9个百分点。

  值得注意的是,《证券日报》记者注意到,上述已披露年报的63家房企中,有18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行公司债,这些债务还未进入集中还款期。另外,近两年,有些房企采用ABS和永续债融资,这些债务并未计入负债中。鉴于以上原因,在今年房地产市场下行周期中,要警惕偿债压力。

  逾一半房企负债率超70%

  根据Wind资讯统计数据显示,在这63家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为35家,占比为56%,超过300亿元负债的房企有19家,占比为30%,其中,万科、华夏幸福、招商蛇口、新城控股负债均超过1500亿元,分别为9786.7亿元、3048.3亿元、2398.4亿元和1575.4亿元。

  从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算,截至2017年底,资产负债率大于80%房企占29%,在70%-80%之间占比为25%,60%-70%之间的占比为14%。资产负债率排在榜首的企业为鲁商置业,高达93.96%。

  值得注意的是,一些标杆房企负债率小幅攀升,信达地产资产负债率攀升至86%。据《证券日报》记者统计,截至2017年底,万科资产负债率为83.98%,同比上涨约3个百分点。

  值得警惕的是,地产行业有息负债攀升。截至2017年底,据《证券日报》记者整理数据获悉,上述63家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了1.13万亿元,较2016年增加了2722亿元,同比增长32%。

  有业内分析师向《证券日报》记者表示,龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小房企杠杆率也非常惊人。部分中型房企为了规模扩张,2016年拿了很多高价地,发行了大量公司债,有些公司债将在今年进入还款期,高价地又受到限价政策限制,难以入市销售,资金成本上涨,负债率持续走高。

  不难看出,通过以上数据分析,标杆房企负债端风险看似可控,但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

  房企多渠道“找钱”

  在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,2018年开年,面对资金链压力,房企纷纷拓宽融资渠道,多家房企寻求海外融资渠道。

  事实上,每当境内融资渠道收紧时,境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。但2017年底,长租公寓融资渠道放开后,碧桂园、招商蛇口、泰禾集团等房企均抛出了百亿元量级的融资计划。虽然ABS融资尚难以与传统的融资渠道抗衡,但已经成为房企融资的重要补充渠道。

  有消息人士向《证券日报》记者透露,有些中小房企手中的高价地,已经开始涉及民间借贷或者短期过桥贷款等借债。值得关注的是,民间借贷资金是一把双刃剑,可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口,但是如果市场风向变化,民间借贷的风险就会迅速暴露出来。比如2012年至2014年的房地产市场下行周期中就曾出现企业因为民间借贷导致现金流危机而破产的案例,足可见其风险。

  有机构表示,按照企业属性和资产规模两种方式将房企进行分类做了杠杆率对比后发现,房企个体之间在加杠杆上出现了一定分化。将A股上市公司按照企业性质分类为国企、央企和民企后发现,2016年至今,央企和国企房企的杠杆率有所提高,而民企的杠杆率有所下降;按照资产规模分类后发现,资产规模高于行业平均水平的房企杠杆率在提升,而资产规模小于行业平均水平的房企杠杆率在下降。

  事实上,融资是房企的生命线,杠杆的释放助推了房企的快速发展。反之,多数房企不得不看中销售目标,是因为规模代表着一家房企的“土地谈判力、资本融资力和品牌影响力”的综合能力。换言之,规模是一种变相的背书,而融资与规模则是互为促进关系,获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企的“必修课”。不过,当前市场格局下,调控仍在不断加紧,还债高峰期即将来临,房企的“储粮”动作可能更加急迫。