2017年临近年末,目前调控政策升级的大背景下,2016年那些备受关注的高价“地王”,一年过去,开发进度到底如何?

  中房报记者 许倩 北京报道

  2016年被业内称为“史上可怕的地王年”。这一年,高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市,30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高。地王潮逐渐从之前的一线城市+二线四小龙,向其他二线城市蔓延,从南京、苏州、合肥到武汉、济南、石家庄福州等二线中城市“地王”频现。

  2017年临近年末,目前调控政策升级的大背景下,2016年那些备受关注的高价“地王”,一年过去,开发进度到底如何?

  “控房价”下部分项目尚未开工

  一般而言,开发商从拿地到销售周期可以控制在6~8个月,高价地可能稍微缓慢一些,但高周转依然不成问题。但2016年的“地王”项目,从土地到住宅供应的转化却并不乐观。

  克而瑞地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现,目前有14宗尚未开工,主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等一二线城市,其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间已达一年以上。

  14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于平整地块而言,开发周期较长,如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块。

  克而瑞分析师杨科伟认为,多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致,事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市,这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块,拿地楼面价38960元/平方米,目前区域最高限价标准为40000元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

  半数以上项目延缓入市

  即便是已经开工的地王项目,却突然集体患上了“拖延综合症”。

  来自克而瑞的数据显示,2016年50宗“地王”中,近60%处于已开工未开售阶段,整体地王项目开发速度较为缓慢。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,杨科伟认为,一些项目选择延迟入市的原因有几点:一是当前楼市整体下行趋势较为明显,尤其是政府区域限价政策的出台,对房企即将入市的“地王”项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例,虽然目前处于已开工状态,但目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。

  二是在“地王”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。如合肥葛洲坝中国府项目为例,拿地楼面价为22103元/平方米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米,房企的入市积极性显然不高。

  三是由于“地王”项目开发无疑需要高成本投入,但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台,使得房企资金回笼速度受到影响,资金不到位所造成的工期拖延,也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。

  不完全统计,2015年、2016年,北京土地市场拍出了12宗总价、单价“地王”及区域单价“地王”,主要分布在丰台和朝阳区。其中丰台成为“地王大户”,2015年北京总价前三的“地王”项目和单价最贵的项目均出现在该区域,如著名的白盆窑和樊家村地王项目。

  但截至目前,12宗“地王”项目仍有半数未入市。包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万元/平方米拿下的朝阳东坝单价“地王”项目,保利、首开联合体以6.7万元/平方米拿下的朝阳常营单价“地王”项目,位于丰台区花乡樊家村的“地王”项目、华侨城丰台“地王”项目,以及2016年位于昌平南邵的“地王”项目和位于朝阳将台的“地王”项目。

  而华侨城丰台“地王”项目命运更是一波三折,联合拿地后即遭遇小伙伴拆伙,后又因为多重原因,将49%的挂牌转让,随后泰禾入局,华侨城和泰禾联合操盘。但是此后又遭遇大转折,华侨城再次挂出剩余51%的股权。

  11月27日,泰禾集团官方微信发文表示,经过近4个月的市场深入研究和项目整改升级,“华侨城泰禾·新著东方”终于正式改名“泰禾·金府大院”。泰禾全盘接手或成定局。

  已开盘项目盈利空间有限

  由于政府限价销售,已开盘的“地王”项目,盈利空间也并不是太好。

  据克而瑞调查,50个典型“地王”,目前仅有7个项目已经入市。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准,仅有4个项目(北京绿地•海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府)的开盘售价超越了这一基准,实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平方米,与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几,基本已毫无盈利空间。

  克而瑞研究发现,多数“地王”项目入市,去化表现平平。因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般。杭州首开金茂府2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

  “地王”项目面临双重压力:政府的预售证管制依然存在,新房销售价格有窗口指导,过高则无法通过审核;销售延迟导致财务成本也与日俱增,在等待预售证的过程中,削减了利润空间。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,“对于热点城市来讲,一旦楼市进入调整阶段,批量的‘地王’项目有可能因此而陷入困局。”